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（来源：观点）
商业客
近年来香港和内地零售消费转弱，特别是香港民生商业由于“港客北上”出现结构性调整，领展要面对的情况比以往棘手得多。
宣布最新的收购行动后，领展公布了截至2025年9月30日2025/2026财年半年度业绩——情况不算理想，但这是可以预见的。
资产层面，领展总价值2230亿港元的物业组合，有74.4%位于大本营香港，13.8%位于内地，而11.8%位于海外，与之前变化不大。其中，又以零售物业占了大头。零售物业分别占了香港、内地和海外物业组合价值的51.7%、10.7%、7.7%。
因此，近年来香港和内地零售消费转弱，特别是香港民生商业由于“港客北上”出现结构性调整，领展要面对的情况比以往棘手得多。
体现在财报中，财年上半年，领展收益同比减少1.8%至70.23亿港元，物业收入净额亦由去年同期减少3.4%至51.78亿港元。
投资物业组合的估值下降1.4%至2173.15亿港元，基金单位持有人应占资产净值下降3.2%至1583.09亿港元，而每基金单位资产净值下降3.3%至61.19港元。
同时，领展期内可分派总额下降5.6%至32.83亿港元。期内每基金单位分派由去年同期134.89港仙下降5.9%至126.88港仙。
这对于强调分派稳定性的REIT来说，并不是好消息。
香港、内地租金调整
分区域看，领展在香港拥有最多的物业，达到130个，其中大多数为公共屋邨配套的民生商场。报告期内，领展香港物业组合的收益就同比下降了2.4%，而物业收入净额则同比下降了3.7%，主要由于续租租金调整率为负数及较高的经营成本。
其中，香港零售物业的收入同比下降了3.1%，续租租金调整率更破纪录录得-6.4%，为疫情以来最高。
“我们现在的环境非常困难，对于租户来讲成本上升，销售下降。”管理层在业绩发布会上表示，预期香港零售环境的困难和挑战仍会持续到财年下半年（自然年2025年Q4-2026年Q1）。但就目前来说，大市已经有好转迹象。
“已经有一些早期的回暖迹象了。”管理层称。
资料显示，领展香港零售物业最主要租户类别餐饮行业，销售额增长自2024/2025财年上半年的-0.7%，修复至-0.1%；超级市场及食品行业销售额增长回正，由去年-5.2%提升至0.5%；
一般零售行业（包括包括服装、百货公司、电器及家居用品、个人护理/医疗等）销售额增长也由去年的-6.6%，修复至-6.0%。
整体来看，领展旗下零售商户的销售额增长为-2.1%，好于去年同期的-4.3%，但较香港整体市道的1.6%要差。
“我们看到了非常正面的基本面恢复。”管理层表示，但这需要一定时间才能反映到基金财务报表上，因为领展旗下物业，租户的租期一般都是2到3年，“是需要一定时间，才会有新的租约（签订）。”
有分析预期，领展香港零售物业还会出现1-2年的惯性减租。
据悉，财年上半年，领展在香港已签订超过345份新租约，涉及超过108个新品牌及237个现有品牌。
事实上，领展也有等的底气——截至期末，香港物业组合整体出租率维持在97.6%高位。
等待市场回暖，最终会从租金上体现出来。
不过，管理层也承认，目前香港零售市场的确出现结构性变化，尤以港人北上消费为最明显现象。所以，等待回暖时间会多长值得观察。领展能做的，是“继续调整，满足消费者不断变化的购物需求。”
领展也没有吝啬针对物业提升的资本支出。期内，完成了鲤鱼门广场和TKOSpot3楼的升级，分别花费5900万港元和2100万港元，投资回报率在14.5%、29.1%。
内地方面，领展在内地拥有12项物业，包括6个零售、1个办公楼及5个物流资产。期内，中国内地物业组合以人民币计算的总收益及物业收入净额，分别录得4.6%及4.9%减幅。
主要问题还是出在零售上，财年上半年，虽然出租率整体保持95.9%，但领展中国内地零售物业续租租金调整率录得较为夸张的16.4%跌幅，原因是北京和上海两地物业表现不好。
如果撇除北京中关村领展广场及上海领展企业广场的零售部分，续租租金调整率实际为正2.5%。
期内，领展也完成了广州天河领展广场、北京通州领展广场的提升工程，分别花费3.81亿人民币和6300万人民币，平均投资回报率在10%左右。
寻找海外机会
相比香港和内地，领展在新加坡和澳大利亚的几个商场表现十分亮眼。
财年上半年，领展新加坡零售物业实现续租租金调整率提升12.9%，出租率99.8%接近满租；澳大利亚零售物业实现续租租金调整率提升16.3%，出租率在98.1%。
这也难怪领展管理层提到，会进一步加强研判新加坡和澳大利亚的投资机会。
目前，领展的发展策略仍然是依照“领展3.0”的“房托+”主轴制定，主要任务有两个：一是完善领展房托物业组合，二是扩展房地产投资管理业务。
对于完善房托物业组合，领展的计划是在深耕大湾区基础上，推动一定程度上的多样化，以提升收益率。
管理层特别提到，多元化是指“把握澳大利亚及新加坡市场的机遇”。
“我们在新加坡和澳大利亚的物业表现还是非常不错的，租金非常坚挺。”管理层表示，领展会继续在这两个市场寻找一些战略性机会，特别是在零售领域。
最新11月中旬市场消息，领展将收购总部位于悉尼的跨国地产开发和基础建设集团Lendlease（联实）旗下，AustralianPrimePropertyFundRetail基金持有的澳洲三大购物中心各50%股权。
市场消息指，此次交易标的资产总估值约28亿澳元，领展将以15亿澳元收购50%权益。
涉及的资产为昆士兰最大购物中心之一SunshinePlaza，建筑面积12万平方米；新南威尔士州购物中心MacarthurSquare；西澳新兴社区商业中心LakesideJoondalup。
11月19日，领展确认了收购行动，表示已向LendleaseRealEstateInvestmentsLimited（AustralianPrimePropertyFundRetail的责任方）递交要约，但并未披露拟达成交易的金额和具体细节。
至于“房托+”的另一项任务——扩展房地产投资管理业务，领展刚刚推出了为私人机构资本提供管理服务的“领展房地产投资（LREP）”业务，即私募基金业务。
“房地产投资基金，进展很好。”除此之外，领展管理层并无更多信息公布，但他们宣布，目前已经有一些投资者进场，“都是一些非常知名的机构投资者”。
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