定了！中央定调 + 马云预言兑现，2026 房价两大转向来了

2017年杭州全球峰会上，马云“八年后中国最便宜的就是房子”的预言，在当时楼市狂热的背景下被视作天方夜谭。而今，2026年作为“十五五”规划开局之年，房地产市场站在新旧模式转换的历史节点，中央“房住不炒”的长期定调与马云当年的预判形成奇妙呼应。全国二手房挂牌量已突破850万套，70个大中城市房价分化态势显著，2026年楼市将迎来两大核心转向，彻底重构购房成本与风险逻辑，刚需、改善及投资者需重新审视置业决策。

一、转向一：区域分化白热化，从“普涨红利”到“精准择址”​

过去二十年“全国一盘棋”的楼市格局彻底终结，2026年区域分化将进入深水区，这既是中央新型城镇化政策的必然结果，也印证了马云“房子回归居住本质”的核心预言。中央“十五五”规划明确提出“以人为本的新型城镇化”，推动人口向核心城市集聚，直接导致楼市呈现“冰火两重天”的分化格局。​

从城市层级来看，一线及强二线城市展现出强劲韧性。国家统计局2025年10月数据显示，上海新房价格逆势上涨0.3%，同比涨幅达5.7%，成为一线城市中的“独苗”；杭州、成都等新一线城市2025年人口净流入均超20万，产业升级与人口虹吸效应支撑住房需求，中指研究院预测其2026年新房销量降幅将明显收窄，核心板块或出现价格回升。这类城市凭借优质教育、医疗资源与稳定就业机会，住房需求持续刚性，房价下跌空间被大幅压缩，上海核心区去化周期将降至15个月，供需关系趋于平衡。​

与之形成鲜明对比的是，缺乏产业支撑、人口持续流出的三四线城市面临严峻调整压力。2025年三四线城市人口净流出达312万人，瑞银预测，2026年这类城市房价可能额外下跌10%，累计跌幅将达22%，“鹤岗化”现象进一步蔓延。部分资源型城市已出现单价不足千元、总价5万元的“葱价房”，印证了马云“房子不再稀缺”的预判。这些城市广义库存去化周期超30个月，供需失衡导致房价持续回归居住本质，投资属性基本丧失，曹德旺“多余的房子赶紧卖”的提醒在此类区域尤为适用。​

同一城市内部的板块分化同样加剧。北京金融街、上海陆家嘴等核心城区优质房产成为抵御通胀的“硬通货”，而远郊板块因配套兑现周期长、流通性差，成交占比仅8.6%。数据显示，上海核心区房价同比涨幅达5.7%，而江苏盐城某刚需盘同期跌幅超25%，城市内房价走势背离度已达13.5%，精准择址成为2026年买房的核心必修课。​

二、转向二：供需体系重构，成本与风险呈现结构性变化​

中央“房住不炒”的长期定调下，2026年楼市供需体系从“增量扩张”转向“存量提质”，政策红利精准倾斜刚需，同时购房风险点也发生结构性转移，买房成本与决策逻辑全面改写。​

在成本端，政策红利持续释放降低置业门槛。2025年全国首套房平均贷款利率已降至3.31%，部分城市低至3.25%，较2018年近乎减半。一套150万的房子贷款30年，当前可节省利息64万元，叠加首付比例下调（部分城市低至15%）、换房退税、公积金额度提高等政策，刚需购房成本降至历史低位。武汉、义乌等城市更推出差异化补贴，三孩家庭购房补贴最高达20万元，直接降低购房者现金压力。中央投入超4250亿元预算内投资用于老旧小区改造，地方财政补贴比例达80%-90%，业主个人负担微乎其微，改造后房源价值显著提升，北京东城区60平米老房改造后月租金上涨300元，上海静安区小区管网升级后二手房挂牌价上涨12%。​

但风险结构的变化更需警惕。首先是资产贬值风险，三四线城市及远郊板块房源可能面临“买后即跌”，部分城市已出现“降价40%仍难成交”的窘境，这类资产流动性差，未来转手难度极大。其次是负资产风险，在房价回调明显的地区，高点购入且首付比例较低的购房者，可能面临房产市价低于未偿还贷款的困境。最后是交付风险，尽管现房销售政策全面推进，但资金链紧张的中小房企仍存在违约可能，选择品牌房企开发的现房项目成为规避风险的关键。​

供需结构的变革还体现在市场形态上。2025年前10月，重点30城二手房交易占比接近65%，同比增长5%，“新房遇冷、老房走俏”的格局将在2026年进一步强化。中央“市场+保障”双轨并行的供给体系全面成型，2026年新开工保障房将稳定在200万套以上，重点集中在一线及强二线城市，既分流商品房需求、平抑房价，也为新市民提供低成本居住选择，推动房价回归理性水平。​

三、2026年购房决策指南：抓机遇、避风险​

面对两大转向，不同需求的购房者需调整策略，精准匹配市场变化。对于刚需群体，2026年是政策红利集中释放的窗口期，若已确定在核心城市长期发展，且具备稳定收入与足够首付，可择机入手。建议遵循“三选三不选”原则：选择人口净流入、GDP增速快的核心城市及核心板块；选择户型合理、物业优质的改善型品质住宅（当前改善性需求占比已突破60%，这类房源更具保值性）；选择城市更新片区、轨道交通枢纽等政策支持区域；不选人口外流的三四线城市及县城、不选配套匮乏的远郊概念盘、不选房龄超20年的老旧小区。​

改善型购房者应把握“卖弱买强”的置换逻辑，优先出售三四线城市或非核心板块的冗余资产，在2026年上半年政策红利集中期完成出售，下半年9-12月市场预期稳定后购入核心城市优质房源。置换时优先选择品牌房企现房，关注3公里内是否有大型超市、三甲医院、重点学校等核心配套，这类房源长期保值性更强。​

对于投资者，房地产“低风险、高回报”的时代已彻底终结，曹德旺“房子就是砖头水泥，没啥投资价值”的判断成为现实。若需配置房产，应聚焦一线及强二线城市核心区楼龄5-10年的次新改善型住宅，这类资产抗跌性强、流动性佳，部分区域已出现3-5%的小幅上涨。需坚决抛售三类资产：三四线城市的投资房、房龄超20年的老破小、远郊概念盘，尽早止损优化资产配置。​

结语​

2026年的楼市，既应验了马云“房价回归居住本质”的核心预言，也践行了中央“房住不炒”的长期定调。区域分化与供需重构的两大转向，让房价彻底告别普涨普跌，买房成本与风险呈现结构性变化。对于购房者而言，摒弃“炒房致富”的旧思维，回归居住本质需求，精准选择核心城市、优质板块与品质房源，才能在市场变革中把握机遇、规避风险。房地产市场正从规模扩张走向高质量发展，2026年将是楼市新秩序确立的关键一年，理性决策、顺势而为才是置业的核心逻辑。