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全澳清盘率破77%，创4年来最高！
《澳洲金融评论报》9月21日报道，春季购房潮带动清盘率升至四年来最高水平，但专家警告称，市场并不算强劲，尤其是高端房产价格，正逐渐与卖家的预期拉开差距。
根据Cotality的拍卖数据，本周全澳首府城市的综合清盘率从前一周的71.7%升至77.9%，创下自2021年10月以来的最高水平，全国共有2675套房产举行了拍卖，较前一周稳步增长了11.9%。
SQMResearch的LouisChristopher表示，目前市场较年初有所回暖，但谈不上火爆。
“我们知道每年这个时候，挂牌量都会随春季售房季的到来而上升，而拍卖量一旦增加，通常会抑制成交率的上涨，除非市场真的非常非常强劲，”他说，“眼下市场并不算很强，只能说比较稳健。”
“清盘率很可能会维持在当前水平直到年底，我预计等到明年二月，清盘率会比现在更高一些。”
墨尔本依然是拍卖量最高的城市，本周有1322套房产进入拍卖；悉尼紧随其后，有925套。这两个城市的拍卖量均创下自6月第一周以来的新高水平。
在较小的首府城市中，布里斯班拍卖了174套房产，但清盘率仅为65.6%，低于前一周的76.5%。
阿德莱德有135套房产进入拍卖，清盘率高达85.5%。堪培拉有105套房产进入拍卖，创下自4月以来的最高水平。
珀斯仅有11套房产举行拍卖，塔州为3套。
Christopher表示，目前市场略微偏向卖方而非买家，因为价格仍在上涨——虽然涨幅仅为个位数——但卖方的优势尚未完全确立。
Christopher补充称，高端市场与整体经济增长高度相关，而当前经济并不算强劲。
不过，他也看到过一些不错的高端房产交易，这可能与当地市场状况有关。
在悉尼内南部Alexandria区BucklandSt，一幢拥有百年历史、由同一家族持有的砖砌三居室老宅，以296万澳元成交，高于220万澳元的指导价。
该地块面积达237平，而当地常见地块面积仅为80至150平方米。
TheAgency的中介BradGillespie表示：“这是一处非常独特的房产，能够提供一些与众不同的东西。”
他还透露，买家来自悉尼上北岸，目前正在考虑是否对这套老宅进行翻新。
02
澳洲春季购房热潮：各大城市买家最追捧的区域揭晓
随着利率下降、拍卖清盘率创下两年来新高，春季的购房者正迅速重返市场——但他们的关注点并不局限于同样的几个城区。
Domain发布的《春季房产报告》揭示了今年春季全澳各大首府城市最受买家追捧的区域，以及买家在市场上的聚焦点。
该报告基于1月至8月的住宅房源数据，分析了各地浏览量最高的房源，并据此确定了每个城市的前十热门买家热点。
Domain首席研究与经济学家NicolaPowell博士指出，不同城市的需求热点差异能为买家提供重要洞见，从购房者的偏好到城市所处的房价周期阶段，都能一窥端倪。
在墨尔本，Stonnington-West区（涵盖Armadale、Toorak、SouthYarra、Prahran和Windsor等城区）的房源浏览量最高，几乎是全市平均水平的三倍，其次是Yarra和Stonnington-East。
Stonnington-West的房屋中位价为196万澳元，比墨尔本整体中位价106.6万高出约90万。
Powell表示，这显示出墨尔本市场正处于复苏阶段，优质的高端社区往往率先回暖。
“墨尔本的房价周期与其他城市截然不同，我们才刚刚进入复苏期。买家们认为现在是入市的最佳时机，尤其是现金利率下降的情况下。”
第二大热门区域Yarra，包括Richmond、Fitzroy和Collingwood等城区。买方代理CateBakos表示，这里的浏览量激增与高质量公寓市场的表现密切相关。
Yarra的公寓中位价为57.5万澳元，“近几个月公寓价格表现超过独栋房屋，加上首次置业者受到10月1日起无收入限制首付担保政策的进一步刺激，这里的需求自然更旺。”
在悉尼，报告显示竞争最激烈的将是内西区（InnerWest），Leichhardt和Marrickville-Sydenham-Petersham的房源浏览量比全市平均高出四倍以上。
买方代理MichelleMay指出，内西区因交通便利，房价又比东区便宜得多，吸引了大量买家。
Leichhardt区（涵盖Balmain、Lilyfield-Rozelle、Annandale和Leichhardt）的房屋中位价为230万澳元，Marrickville-Sydenham-Petersham为206万；相比之下，东区北部（BellevueHill、DoubleBay等）的房屋中位价高达470万澳元。
她还补充，随着政府宣布在ParramattaRoad沿线（Leichhardt至Camperdown）重新规划可新增8000套住房，当地房源的关注度可能进一步上升。
布里斯班方面，买家们正回归市区，最受欢迎的区域包括BrisbaneInnerWest、InnerEast、Inner和InnerNorth。
Powell解释，这与买家和投资者对城市生活的兴趣上升有关。
“投资者对高层住宅兴趣浓厚，这让他们涌向CBD；同时，购房者也渴望更强的交通连接与都市生活，这进一步推高了市区的需求。”
03
新州住房大爆发：逾8.6万套新居启动，五年目标37.7万套！
根据新南威尔士州政府最新的住房计划，超过86,700套住宅即将在全州开建，这一住房攻坚战是到2029年实现37.7万套新住房目标的一部分，涵盖成千上万的公寓和联排别墅项目。
自今年1月以来，规划部长PaulScully已宣布240个项目为州级重点开发项目，还有更多项目正在筹备中。
据《每日电讯报》了解，西悉尼各社区已获批建造32,341套住宅，而城市东部和北部郊区则为46,594套。
工党议员DonnaDavis表示，她所在的Parramatta选区的增长“得到了支持”。
“Parramatta过去和现在都愿意为解决州住房挑战尽我们的一份力，”Davis说。“随着住房的增长，Minns工党政府也在大力投资西悉尼的基础设施，最近的预算中包括55亿澳元的道路建设、34亿澳元的医院建设和39亿澳元的公立学校投资。”
她还强调，城市东部和北部也承担了“大量”住房供应的份额。
自由党议员RayWilliams则表示，这些“公平份额”的争论对他所在的Hills地区居民来说毫无意义，当地居民更担心的是原本的生活方式被破坏。
“（Hills居民）不想参与这种争论。他们搬到Hills地区，是为了让孩子们有后院玩耍，有运动场所，有优质的公立和私立学校。”Williams说。“他们选择的是高质量的生活方式，但这种生活正在被政府糟糕的规划和廉价的公寓开发方式迅速侵蚀。这里几乎没有新的独栋住宅，全是公寓，这完全不是他们所期望的。”
新州规划局发言人则称，住房交付管理局（HDA）的成功超出了预期。
“HDA由新州政府设立，旨在加快全州住房建设，”发言人说。“迄今为止，部长已宣布240个项目为州级重点开发项目，潜在可交付超过86,700套住房。HDA通道的成功体现为行业兴趣高涨，远超最初预期。”
目前已有85个项目进入“秘书环境评估要求”阶段，另有更多州级重点开发申请已提交并正在评估中。
需要注意的是，被宣布为州级重点开发项目并不等于获批，这些项目仍需经过完整的实质性评估。
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北美BTR巨头瞄准学生公寓运营商UniLodge
澳大利亚最大的学生公寓运营商UniLodge，在其母公司四个月前委聘瑞银（UBS）为其寻找买家之后，已钓到一位重量级美国竞购方。
据知情人士（要求匿名）透露，总部位于南卡罗来纳州、在全球管理约3200亿美元（合4,860亿澳元）房地产资产、且以庞大的长租公寓（Build-to-Rent,BTR）组合闻名的Greystar，正准备对这家成立29年的企业提交具有约束力的报价。
据悉，Greystar的竞争对手包括总部位于纽约的私募巨头华平投资（WarburgPincus）。华平在2018年投资了居住领域平台Weave，并在去年收购了新加坡政府投资公司（GIC）在澳大利亚的学生公寓资产组合；该笔交易涵盖悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德和堪培拉7座塔楼共5,662张床位。值得注意的是，目前尚不清楚华平对UniLodge的初步兴趣是否进一步推进。
消息人士称，私募巨头KKR早期参与了UniLodge的竞拍，但随后已退出。
UniLodge是专注于专用型住宅资产（PBSA）的房地产公司CedarPacific的运营合作伙伴。CedarPacific的多数股权由加拿大亿万富翁JohnMcCallMacBain创立的私募公司PamojaCapital持有；Pamoja也是UniLodge的最终控股公司。
根据澳洲证券与投资委员会（ASIC）文件，UniLodge在2024财年实现9,850万澳元营收、2,500万澳元税前利润。
该公司在澳大利亚主要首府城市、凯恩斯与汤斯维尔等地区城市以及新西兰共130处地点管理逾38,000张床位，物业通常靠近大学校园。
瑞银为卖方递交的推介，重点突出UniLodge的“轻资产”运营模式——其并不持有不动产，而是代表第三方业主进行运营管理。此策略与Greystar在海外的常见做法高度契合：后者更多扮演平台运营方而非资产所有者的角色。
尽管UniLodge自1996年创立以来一直是行业先行者，但在竞争对手（如ScapeAustralia）纷纷采取“资产+平台”双重持有策略后，其如今更像是行业异类。对潜在买家而言，另一项风险在于，UniLodge管理的许多资产属于分契式（strata）结构，涉及数百名业主且分契方案复杂；其与高校的管理合同亦存在短期通知即可终止合作的条款。
学生公寓行业高度集中，UniLodge、Scape、CampusLivingVillages、Iglu、WeeHur五家合计掌控近80%供应。
教育部数据显示，截至4月底，在澳留学生人数达794,113人，同比+2%；其中新入学人数219,791人，同比-13%。该行业在疫情期间几近“休眠”，此后已显著回暖。
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