（来源：易居研究院）
9月26日，上海发布《关于进一步促进上海市住宅品质提升的规划资源若干意见》。此次政策体现了上海在好房子建设方面落实了规划政策的有力支持，进一步促进上海“好房子、好小区、好社区、好城区”的建设。政策对于住宅产品的优化等将发挥积极作用，也将更好促进住房消费市场的活跃。
政策背景分析
1、落实中央系列有关精神
此次上海政策发布，体现了落实中央系列有关精神的导向。其中，中央城市工作会议明确了“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧”的发展目标；《住宅项目规范》明确了“安全、舒适、绿色、智慧”的好房子建设标准。上海此次从规划资源角度出发，出台住宅品质提升的若干规定，是对这一系列政策精神的深入落实。在确保上海高品质住宅建设的同时，真正促进上海“十五五”住房建设的高质量发展。
2、更好吻合上海城市发展需求
上海此次政策发布，也更好吻合了上海城市发展的实际需求。此次提及的很多内容，恰对应了过去上海住房发展和城市发展的痛点及矛盾点，其包括：城市空间布局有待优化、建筑风格和色彩相对不丰富、公共配套等需要加快补齐、住宅建筑设计需要超前、城市更新亟需提质提速等。对于此类问题的解决，关键是要围绕“住宅”这一对象做好工作，并牢牢把握“提质”的内涵、要求和深度。在上海房地产市场和城市发展进入新一轮阶段的过程中，此次新规发布非常及时和有必要。
政策要点分析
1、城市布局
此次上海从城市设计和布局视角对住宅建设落实了支持内容。此类政策的细节就在于，立足于精细化角度，促进城市方方面面更优更好。从工作方法看，就是要增强城市布局的设计感，尤其是要利用城市天际线、建筑风格、色彩、第五立面等城市设计要素进行牵引，促进城市和住宅品质的双提升。
2、公共配套
此次上海对公共配套领域落实了较多支持政策。此类内容和全国其他城市的政策相似，比如说增加邻里共享功能、增设架空层、增设风雨连廊等。通过此类政策，促进小区功能和配套更齐全。
3、住宅规划
此次上海对于住宅项目的高品质要求，有一个重要的表述，即明确要适应家庭人口数量和结构变化的需求，新建住宅鼓励灵活可变的户型设计。这体现了当前对于住宅高品质产品的打造，要真正和人口等宏观变量进行结合，确保高品质的规范既体现在当下，也能确保未来管用。这里对此类规划有关内容进行梳理，其包括：阳台设计、空调设备平台、屋面附属设施等内容。其中阳台设计的内容在下一章会有详细分析。
4、老旧小区
相比其他一些城市政策，上海此次政策更为全面。其除了关注新建住宅项目外，对于老旧小区项目的更新也落实了品质提升的要求，并从规划角度给予了政策支持。以目前已经在积极推进的加装电梯工作为例，其可以获得无需办理规划审批手续的政策支持，这就使得此类工作推进的效率更高，也使得民主自治得以有力推进。而对于其他老旧住房更新的工作，如增加厨房、卫生、卧室、起居室等可以按划拨的方式进行，这也就意味着不需要补缴地价，也减少了相关居民家庭的顾虑，从保障角度确保此类居民家庭的住房条件改善。此类政策都体现了老旧小区亦有高品质住宅的建设导向。
三
阳台政策分析
1、政策规定
此次政策明确，阳台（含封闭式阳台）同时符合以下条件的，面积按其水平投影面积的1/2计入容积率：每户阳台水平投影总面积不大于该户型建筑面积的10%，且不大于16平方米（含16平方米），户型建筑面积小于80平方米的，可以设置总面积不大于8平方米的阳台;每个阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过1.8米（含1.8米）。超出上述情况的阳台建筑面积，超出部分应按其水平投影面积的全面积计入容积率。
我们对比了此前的政策。2019年版的《上海市工程建设规范：住宅设计标准》明确：当套内阳台的设计进深(取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离)不超过1.8m(含1.8m)，且其水平投影面积小于或等于8m时，套内该阳台面积应按其水平投影面积的1/2计算。否则，应按其水平投影面积的全面积计算。
观察上面两个政策表述，我们认为，关于阳台的设计规范出现了一些积极的变化。1）阳台建筑面积计算规则即“1/2”的适用范围扩大，从过去的“≤8平方米”扩大至“＜16平方米”。换句话说，对于8至16平方米的阳台来说，其面积计算中都可以具备更大的赠送面积。2）面积超标的阳台在一定程度上也可以享受面积赠送。过去对于面积超标的阳台即其大于8平方米的，一律按阳台实际面积来计算建筑面积。而现在对于面积超标的阳台即大于等于16平方米的，只计算其超标的面积。此类规定有助于大户型住房的阳台设计，也利好双阳台和三阳台等产品的设计。
以下是规则对比表以及具体的案例分析。从此类案例可以看出，对于一些大阳台的住房，其可以享受到较好的面积赠送。比如说一个12平方米阳台的住房，新政后可以享受6平方米的赠送面积，但过去是为0的。又如对一个20平方米阳台的住房，新政后可以享受8平方米的赠送面积。当然也要看到，新增的获赠面积上限是8平方米。通俗来说，相当于阳台可以做大一倍，或可多增加一个阳台，即增加了得房率。
当然此次政策还有两个细节。1）对于小于80平方米的新房，允许设置总面积不大于8平方米的阳台。这个规定是为了避免一些小户型的房子阳台太小。因为若是按10%的硬性规定，若是有一个60平方米的房源，那么其阳台最大只能做到6平方米。但是现在允许做到8平方米，其客观上使得此类阳台可以设计得更大。2）政策明确，对于为提升建筑立面形象，沿公共绿地、广场河流、风貌街道等地区，设计进深不超过0.75米（含0.75米）的带围护结构的开敞式阳台，其建筑面积不计入容积率，不计入可售面积，且不计入户型建筑面积10%的阳台面积。开敞阳台宽度不得大于3米，且每户仅可设置一个。这也充分说明立足于上海当前城市高品质发展的要求，对于历史风貌保护等重点区域给予了更大的支持，也促进此类区域住房项目品质更高，更好融入片区的规划与发展。
2、市场影响
对于阳台设计的新规，会产生较大的积极影响，其也体现了从阳台角度支持住房品质的提升或改善。这一点和上海市场实际情况有密切的关系。过去由于高房价等因素，大家认为阳台的实用性不高。开发商不会主动建造、购房者可能也会担心得房率过低，进而导致一些住房项目的阳台配置比例较低。但这客观上也使得住房的品质明显下降。而当前阳台设置具有更为宽松和支持的政策，开发商设置阳台的积极性明显增加，因为本身不“挤占”其容积率的计算。反过来其本身可以作为得房率来进行营销宣传，也使得购房者对于此类大阳台或多阳台的住房项目有更大的青睐。
同时也要注意合规性。阳台的规划设计政策是透明的，但今年5月份《住宅项目规范》落实后，各地出现了一些夸大大阳台、高得房率等事件，并产生了“卷得房率”和市场恶性竞争的事件。所以上海各地要精准理解此次政策，防范政策扭曲，真正做出好阳台和精品项目，让住房的居住功能得到更好的发挥。而对于开发商来说，在做大阳台或进行多阳台的设计方面，要多方面了解产品的市场吸引力，真正做出有力的产品。
四
策略建议
上海此次住宅品质提升的规划新规，受到了市场的较好认可。其真正将住宅品质提升以及城市品质提升等工作进行了有力结合。后续住宅建设工作要朝着品质提升的大方向前进，尤其是用好楼层高度、不计容规则、外立面设计、阳台设计等利好政策，更要对住房产品和户型进行优化设计，真正促进住房产品吸引力的增强。
同时在实际过程中，要不断挖掘卖点和积极宣传好房子政策。通过此类宣传，真正让购房者关心上海住房的产品迭代更新和向好发展，也更好促进各类住房的居住功能完善和提升。此类工作做到位，本身既带来更好的商业价值，同时也发挥了更好的社会效应。上海当前政策和实践，对后续其他城市也会带来积极的示范效应。
联系方式
执笔人：上海易居房地产研究院副院长严跃进
邮箱：fudan-2007@163.com
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